名家觀點》風向變了！　丁玟甄：預售屋市場宜居高思危

近期國內住宅市場氛圍，就像從夏天突然進入了冬天，從市場一片看好，迅速變成空多意見分歧的狀態。預售屋就如同期貨，頭期款較低，興建期付款期程長，吸引許多自有資金較或者高度槓桿操做的投資人。因此當市場風向轉變，或者整體經濟出現鬆動時，以投資為主的預售屋市場，將受到更大的波動。由於房價已位於波段高點，且市場負面消息轉多，預售屋投資應該更趨謹慎，下列幾項觀點，提供投資人在購置預售屋時進一步評估觀察。 1.預售推案量快速膨脹，最大交屋潮來臨 這一輪房市回溫，預售屋推案快速膨脹，由全國的住宅類建築執照核發戶數觀察，107年到110年間，總戶數由每年12萬戶快速增加至17萬戶，這與過往十年每年約9萬到12萬戶的戶數相比，預售屋推案明顯放大。如果以興建期3至4年計算，預期在未來3年將會碰上最大住宅交屋潮，市場供給量大增的情況下，對房價成長帶來壓力。 2.升息循環下，買方財務評估需謹慎 年初至今，美國升息9碼，台灣央行升息1.5碼，國內房貸利率由年初的1.36%上升至目前的1.7%，雖然與過往2%的房貸利率水準相比，仍位於相對低點，但不可不謹慎的是，台灣的升息與通膨上升速度較國外緩慢，未來若利率跟上國際腳步，房貸族的支出將大幅增加。 以1000萬元的30年房貸計算，每升息1碼，每月房貸支出1200元左右，雖然金額不高，但若連續升息，再加上近期低總價物件中，不乏有買方是大幅擴張消費能力進場購屋，升息容受力較為敏感，將成為市場不穩定因子。另外，即便預售屋在完工交屋前不會有房貸問題，但若長期來看，低利率環境已結束，未來交屋時，每月房貸支付有相當高機率，會高於簽約當下預期的金額。 3.政府抑制房市措施終將影響房市 這波房價大漲，政府與央行推出多項房市調控政策，從房地合一2.0，實價登錄門牌完整揭露，到預售屋紅單禁售，政策推出的速度與力道，遠大於過往，政策對於產業的影響不得不慎。接下來內政部積極推動的預售屋禁止換約政策，雖然尚未排入立法院會期，然一旦通過，將對於預售屋轉手帶來極大影響，若再加上近期營建業缺工缺料，預售屋交屋延後的機率大增，對於投資人來說，在禁止換約與延後交屋兩者加乘下，自有資金可能卡關超過5年，影響自身財務規劃。 雖然從歷史經驗來看，台灣住宅市場以短空長多居多，但預售屋市場經歷了3年的榮景期，價格已來到波段高點，建議投資人宜居高思危。