銀行鑑價落差高達200萬！他嘆：沒溢價真買不到？內行人揭首購心病

好房網News記者王惠琳／綜合報導 新手買房最怕遇到成交價與銀行鑑價落差過大，導致頭期款暴增慘遭斷頭，不少人便會先行將看中的物件送交銀行估價，作為出價參考，不過若是遇到銀行間彼此鑑價出現巨大差異，對於首購族來說仍難以判斷到底該如何出價。 一名網友就遇上此困境，他在PTT上PO文表示，自己看上台北市新生金華學區房，該物件是屋齡約30年的30坪2樓老公寓。原PO自行送交銀行房貸專員的估價最高是2400萬元，但房仲交給另一間銀行的估價結果卻是2600萬元，讓他直呼：「自己送的跟房仲送的銀行估價差異會這麼大嗎？」 網友看中學區老公寓，但銀行鑑價落差過大讓他不知該如何出價。示意圖／好房網News記者唐主桂攝 原PO表示，自己並不十分了解行情，原想依據銀行估價範圍內出價，至少不會變成冤大頭，然而現在兩家銀行之間價差龐大，讓他與太太都十分焦慮，既擔心不溢價就買不到，也怕最後成交金額超過銀行鑑價，要自己承擔房貸成數不足得多拿出頭期款的風險。房仲則信誓旦旦向他保證銀行都會低估，真的成交價高出初估1-2成，都還是貸得到成交價。 網友反應卻與原PO的擔心完全相反，不少人都認為以2千萬的物件來說，出現200萬的估價落差「很正常」，紛紛表示：「你這還算接近的，我找有更誇張的」、「我都請代書送好幾間估，成交1000萬，估價700萬到1200萬都有可能，每間銀行的口味不一樣」、「鑑價真的玄學，每一家差異很大」、「銀行的估價很多都只看實價登錄或者是打電話問房仲，遇到一陣子沒成交的還不知道怎麼估價，加上有些行庫本來就保守怕死」。 內行人則直言，銀行彼此鑑價落差在10％內都不算差異大，房仲所言也不假，確實有些銀行估價比較低，但即使差距1成仍會認成交價，前提是收入高、職業穩定，銀行想做你生意才有，不缺業績的銀行鑑價可能就保守一點，而最終放款即使是同家銀行，不同分行都可能不一樣。 內行網友也點出原PO的致命問題在於「太在意所謂的銀行鑑價，但買賣能不能成交是看實價區域波動」，即使房市目前處於冷盤，出價不到實價漲跌範圍內，成交機率就很低，銀行鑑價可以當參考而不是當作標準。「如果真的是價格合理的案件，你在找一堆銀行鑑價浪費的時間，別人早就出價了」。 永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，各家銀行每年的上、下半年，都會依據當下政策調整房貸額度、利率，變動性極大，並沒有哪一家特別容易取得最佳房貸。而若是申貸物件本身較特殊，如小坪數套房，銀行認為未來債權回收難度高，就不願給較佳利率；或是申請的貸款總額過低，不符合銀行設定的「借款金額低標」，銀行認為利潤太少，也會拿不到條件好的房貸。 陳俊宏指出，確實透過房仲找經常配合的銀行申貸，即使購屋者有不利申貸的問題，房仲也有機會替客戶爭取到好的利率、成數。而一般民眾申請房貸大多直接想到銀行，不過其實並非「非銀行不可」，有時與其找銀行，不如找房屋所在地的信用合作社，更容易取得最佳房貸金額、利率。若是具有農、漁會身分的購屋者，還可以向農、漁會申貸。另外，不少保險公司也相當積極在爭取房貸放款大餅，且許多保險公司並不限定只提供給保戶申貸，不失為銀行以外的另一種選擇。 延伸閱讀→公寓強在哪？房仲：這點超有吸引力死守當個「釘子戶」換更優條件？　專家點破「4種房」都更：能換超過一坪銀行鑑價落差高達200萬！他嘆：沒溢價真買不到？內行人揭首購心病台水帳單信封讓英插畫家驚艷　大讚是藝術行政助理還要幫忙拔雜草　網安慰：最慘還要兼採購改網頁蝦子料理包創意競賽　總獎金高達70萬元！