老屋帶衰房市！六都「地雷區」浮出…專家：挑「這款」沒毛病

好房網News記者戴鈺純／綜合報導 高房價讓人壓力山大！因此導致民眾購買力不斷被壓縮，平均屋齡只能越買越老，根據內政部不動產資訊平台最新統計，全台2022年第4季屋齡，逾30年老屋，全國占比達50.99％；六都中又以台北市最老，住宅平均屋齡36.97年，屋齡超過30年以上建物更佔全市71.84％，老宅問題著實令人堪憂。 統計顯示，截至去年第4季全國房屋稅籍住宅類數量為906萬9,989宅，全國住宅平均屋齡32年，屋齡逾30年老屋佔比50.99％，等於全台每兩間房屋就有一間屋齡超過30年；且六都中，50年以上老屋有有56萬5,707宅，其中又以台北市12萬3,638宅，佔全市比率13.7％為最高。 高房價讓人壓力山大！因此導致民眾購買力不斷被壓縮，平均屋齡只能越買越老。圖／好房網News記者呂詠柔攝 另外，新北市房屋稅籍住宅類數量168萬583宅為六都中最多，平均屋齡30.58年、台北市平均屋齡36.97年、台中市29.12年、台南市33.64年、高雄市32.48年。而其中平均屋齡較年輕的縣市，包含新竹縣26.93年、新竹市27.74年以及桃園市27.07年。 內政部表示，桃園市因近期較多重大公共建設，例如：航空城、捷運軌道建設，以及企業在園區設廠、物流業進駐布局的等多重因素，吸引國內建商投資興建住宅，使得桃園市住宅平均屋齡僅27.07年。而新北市和台中市兩都雖然有許多老屋，但近幾年陸續推出新建案，因此屋齡超過30年以上的住宅仍維持在五成以內，至於台南市及高雄市整體老宅的比率仍偏高。 對於全台老屋爆量的慘況，全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，以台北市為例，老屋多為長期不爭事實，雖出於土地價值高，工作機會多，地狹人稠以及投資潮盛、房屋量體供需失衡等多重因素下，蛋黃區塊尚不至於因為屋齡老而撼動房價，不過陳炳辰強調，不少老宅區塊都面臨毫無增值性的窘況，甚至帶衰區域房市，像是新北投站周邊、士林區的社子、文山區、萬華區的龍山寺、大同區等處都有不少老屋太多的區塊，區域房價長期走低，不見得因為台北市門牌而吃香。 陳炳辰指出，若非具備開發的地帶，即便為六都直轄縣市也都難有新屋大樓，就算新北市也有如萬里、石門、金山、貢寮、烏來等等，或是桃園市復興區均可能難有新案，進而呈現屋齡老化的情況，而沒有居住、辦公、店面等房產價值，就等於去了一大半的發展可能性。因此老屋得具備出租價值或位在精華地段，又或是重劃區規劃、都更議題，否則未來確實相較悲觀，也沒有可期待空間，反而影響整體市容。 陳炳辰補充，台南市住宅也有偏老現象，不乏山區郊野，大概在學甲區可能會有沾光南科的區域房市，而這些區域若為透天新案，也會有接近千萬元的可能性，像是關廟區，至於其他區塊透天新案則來到五、六百萬，會與中古屋有三四成的落差，買盤除了在地人，也會有因為價位相較偏低而買進的外來投資客，但整體來說都與房市熱區天差地遠。 房產專家胡偉良也建議，若想購買老宅，最好挑選「老破小」，避開「老破大」的物件，胡偉良解釋，「老破小」是指地段比較好，但屬於老區，屋齡較老、房子較破、面積較小，這類物件特點是生活機能的便利性佳，抗跌性好，但舒適性會較差。由於房子老舊，除了土地價值之外，建物本身價值不高，甚至沒有價值可言，且因為老舊區域，要完全改建困難性也高，沒有太大的增值空間，但因具備地段優勢，決定了這類房子沒什麼太大風險；但「老破大」就不一定了，大的老房子總價太貴，反而會放大「老」和「破」的缺點，除非有改建的可能，否則只有降價才能賣出。 延伸閱讀→平均地權條例修法能否還這個案例一個公道豪宅逃命波！特力屋何家賣「琢白」進帳2.9億　專家：小賠賣房後買家竟反悔「不如期匯款」？　網教這麼做：保障權益！國內地震熱區曝光！專家列舉「強震地區」：可能發生建物倒塌繳清房貸是否該塗銷抵押權？