央行信用管制被破解？估價師：假高價、超貸潮來襲

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導 央行的「鷹鴿之爭」在鴿派勝出後，市場預料3月中旬央行升息壓力稍緩，高源不動產估價師事務所所長陳碧源認為，接下來要觀察央行是否會調整選擇性信用管制，他更提醒，每當在房價景氣式微之際，都會出現墊高成交價、超貸、全額貸甚至詐貸「上有政策、下有對策」，違反居住正義的亂象。 陳碧源說，在房價景氣式微或盤整階段，最怕的就是金融機構的房貸及土地融資，如果從歷史觀察，每每在不動產景氣下滑階段，就是一些詐貸案的始點，雖然爆發出來都是幾年後的事情。 估價師提醒，房市景氣下滑階段，往往許多超貸甚至詐貸案正在醞釀發展中，政府應特別留意。圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影 例如這幾年爆發的，都是民國103年至107年下跌階段的詐貸案，幾個案子遍及彰銀、華南、新光、星展、匯豐、合作金庫、兆豐、鹿草鄉農會、樹林區農會等，嚴格來說，已經是一種系統上的風險了。 陳碧源說，特別是金融機構多以自行查證及自行鑑估價的方式，規避系統風險，特別是一般買賣案是採買賣契約價及銀行鑑估價採孰低法方式，再乘以中央銀行及銀行內部規範的貸款成數予以核貸。 他表示，如果金融機構未小心查證不動產產權與行情，或蓄意配合債務人，或債務人蓄意造假，變成以高墊的契約成交價格作為放貸依據，很容易造成高貸與超貸；加上現在銀行貸款作業，大多數擔保品估價與放款，都是銀行自行承辦，難免產生業績或人情壓力的高估高貸。 陳碧源指出，現在還會有一種情形，就是假詐貸案為了取信於金融機構，又假造買賣契約價送實價登錄，導致市場上以為有高成交價，而驅動不動產行情的不合理上漲，也是一種違反居住正義的部分。 這部分許多是涉及到職業操守及法遵事項，在相當稽核點如果自律無法有效遵行，就必須藉由外力來勾稽與相互檢閱，但是金融機構在這種系統性風險上，始終抵抗外力，也導致詐貸案頻傳，也成為金融穩定的隱憂。 陳碧源認為，不論內政部、金管會及央行，在制定相關房地產市場管理規範，例如實價登錄、核貸成數等，都是具備理論或法制面，但是制定之後，在執行上似乎卻沒很重視估價實務及價格揭露的實務運作，導致有金融的隱藏風險相當高，市場價格也偏離一般民眾的期待，讓市場出現「上有政策，下有對策」的亂象。
 延伸閱讀→平均地權條例修法能否還這個案例一個公道豪宅逃命波！特力屋何家賣「琢白」進帳2.9億　專家：小賠賣房後買家竟反悔「不如期匯款」？　網教這麼做：保障權益！國內地震熱區曝光！專家列舉「強震地區」：可能發生建物倒塌繳清房貸是否該塗銷抵押權？