金融風暴要來了？估價師聯盟提「避房市爆雷」做法

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導 為避免國內房地產市場突然反轉，金融環境來不及反應，國內不動產估價師公會，也希望政府超前佈署，規定金融機構逐步委託不動產估價師進行擔保品估價，以符合估價獨立性的國際準則要求，避免銀行行員自行估價、放款產生球員兼裁判的道德陷阱。 第31屆泛太平洋估價研討會於9月5日到8日在台灣舉辦，中華民國不動產估價師公會藉此估價專業的國際會議，同時呼籲政府，盡速建立不動產擔保品估價獨立性。 不動產估價師公會希望政府超前佈署，規定金融機構逐步委託不動產估價師進行擔保品估價，以符合估價獨立性的國際準則要求。圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影 不動產估價師公會表示，近幾年世界各國因Covid-19疫情採取量化寬鬆政策（Quantitativeeasing），引發資產價格驟起，但疫後過度通膨迫使美國聯準會再度遽升利率，導致今年3月美國、瑞士出現銀行破產危機，不動產市場也產生價格遽升後的式微，部分金融環境也與2008年間頗為類似。 加上中國大陸因近年來不動產市場，從百花怒放到市價急劇崩跌，也對金融穩定性有所疑慮，並擔憂恐引發蝴蝶效應，影響台灣總經及金融環境。 不動產估價師公會提醒，國內儘管在2000年面臨大量不良債權的呆帳問題時，建立不動產估價師法及估價技術規則，惟嗣後房地產市場興起20年大多頭，對於授信貸款環境較為樂觀，而對於不動產貸款規範因應對策及重視程度較為消極，若國內房地產市場一旦突然反轉，金融環境恐將不及反應。 不動產估價師公會指出，2000年不動產估價師法立法意旨，緣於1997年亞洲金融風暴期間超貸案頻傳及1998年都市更新條例立法後亟待解決之權利變換價值認定，加上民眾對於土地徵收呼籲應採市價補償，希冀藉由建立制度納管專業技術人員、制定規則確保估價技術水準、透過產業自律健全市場秩序。 不動產估價師公會表示，不動產估價師法立法迄今雖已逾23年，然而金融機構不動產超貸詐貸案仍時有所聞。而回顧世界各國金融機構貸款核貸制度，特別是2007年美國因抑制通貨膨脹而提高利率，導致抵押貸款違約急遽增加，並引發次級房屋貸款金融危機及2008年世界金融海嘯。 而後各國開始從根本面，反思不動產金融商品的各種弊病，並且制定相關預防與健全措施。美國及學者嗣後予以檢討原因，起因於過於寬鬆的貸款審查規則，特別是放款查核疏失、不動產擔保標的之估價偏頗、信評機構的道德風險等漏洞所產生的乳酪效應。其中估價規範亦是其中重要一環。 不動產估價師公會指出，不動產擔保品之估價人員、估價結果及放款額度均由銀行一條龍之機構決定，缺乏保險絲熔點，並會有金融機構與存款戶間之「代理問題」。因此，各界呼籲金融機構貸款制度應重視「估價獨立性」（ValuationIndependence）。 而美國聯邦住房金融局、房地美及紐約州總檢察長，在2008年12月制訂簽署「房屋評價行為準則」（HomeValuationCodeofConduct,HVCC），防止任何有潛在經濟利益的個人與估價師進行任何直接聯繫，以確保估價獨立性及當事人雙方合法權益。美國更於2011年更進一步以法制化的強制方式制訂「估價師獨立性事項」（AppraiserIndependenceRequirements,AIR），以保護購屋者、貸款投資者及整體住宅市場。 除美國外，英國皇家特許測量師學會（RoyalInstitutionofCharteredSurveyors,RICS）於2013年編定之RICS專業標準規範（ProfessionalStandards），規範確保獨立性，不動產抵押貸款估價應由獨立於委託之金融機構以外之公正第三方且具RICS註冊之合格測量師資格者進行估價。 德國更早在2005年2月通過「潘德布雷夫債券法案」（PfandbriefAct），特別於第16條第1項與第2項特別規定在不動產抵押貸款價值評估中，估價者的身份必須與該貸款放貸案無關。 不動產估價師公會希望透過金融機構抵押估價公報範本作為技術及相關規範的指引，藉由提升不動產估價作業獨立性及專業性，以謹慎穩健原則協助降低不動產價值變動，對金融機構設定抵押權造成的風險，並健全不動產抵押市場機制。 延伸閱讀→公寓強在哪？房仲：這點超有吸引力死守當個「釘子戶」換更優條件？　專家點破「4種房」都更：能換超過一坪銀行鑑價落差高達200萬！他嘆：沒溢價真買不到？內行人揭首購心病台水帳單信封讓英插畫家驚艷　大讚是藝術行政助理還要幫忙拔雜草　網安慰：最慘還要兼採購改網頁蝦子料理包創意競賽　總獎金高達70萬元！