有錢人也來搶買小宅？專家揭「畸形助漲現象」！

好房網News記者林和謙／台北報導 央行規範，台北市房屋總價7,000萬元以上、新北市總價6,000萬元以上，其他縣市總價4,000萬元以上，就符合「豪宅限貸令」，房貸成數下縮至4成，無寬限期，造成買方購屋猶豫期拉長，也導致建商調整推案策略，多規劃小坪數。寶麟廣告副總經理管清智表示，10年前豪宅貸款限貸令限制房市漲勢，「但10年後豪宅限貸令恐怕反成為房市助漲因子」！他點出其中幾個關鍵因素。 觀察過去10多年，當房市過熱時，政府就會祭出房市相關政策，央行也推動選擇性信用管制，2012年央行推出豪宅限貸令，當時規定雙北市8,000萬以上、其他地區5,000萬元以上就屬豪宅，購買豪宅的貸款成數以6成為上限；2014年調整為台北市房屋總價7,000萬元以上、新北市總價6,000萬元以上，其他縣市總價4,000萬元以上就符合「豪宅限貸令」，2021年底央行將豪宅房貸成數再下縮至4成。 管清智表示，跨過豪宅線的住宅產品貸款成數低，利率較高，有錢人很會算，會將不動產資金往小坪數房型配置，「形成有錢人與中產階級搶房的奇特現象」。圖／好房網News記者林和謙／攝 管清智指出，市場總是上有政策、下有對策，10年前，房市單價結構較低，且相關房貸管制不像現在以多管道齊發來箝制，因此整體購買力較強，市場的領頭羊確實是「高單、高總價的住宅產品」。 管清智說，在房市政策的管控之下，許多建商逐步放棄各都「豪宅線以上的產品規劃」，所以會看到近年各都100坪以上的新建案幾乎絕跡，伴隨著近年房價漲幅劇烈，未來市場將幾乎沒有60坪以上換屋型新增推案供給，小宅產品將越來越多。 管清智認為，當豪宅型建商也推小坪數商品，市場物以稀為貴，單價創高是必然，再透過實價登錄2.0機制、使得房價快速傳導，區域房價漲幅連動性變快。他表示，雙北市以外地區4,000萬以上的住宅產品，僅能貸款4成，自備款必須拿出2,400萬，有錢人的購屋動機多為置產及資金規劃，有錢人為因應豪宅限貸令，勢必也會「動腦筋轉彎、改變購屋策略」。 有錢人會調整的購屋置產思維，管清智指出，包括有兩部分，方案一，以全現金2,400萬元買2間1,200萬的2房，如此一來，資金效率更高，又安全。方案二，透過家族人員名下房地產貸款額度，放大槓桿，一樣在現金2,400萬的情況下、可貸款8成，最多可買10間1,200萬的2房，總值1,2億，或保守些、每戶抓3成交屋自備款，可買超過6間1,200萬元的2房，總值超過7,200萬；以上都是實務上的案例假設。 管清智表示，跨過豪宅線的住宅產品不僅貸款成數低，利率也較高，有錢人也很會算，因此會將不動產資金往小坪數房型配置，因利率較低的關係，持有成本更低，就是近年房市趨勢。他分析，綜合上述市場趨勢變化，「豪宅限貸對房市調控已失效」，疫情後近4年來，也成為房市助漲因子，「形成有錢人與中產階級搶房的奇特現象」，若豪宅限貸政策不做調整，台灣房市將更為畸形、房價趨漲。 延伸閱讀→調控房市再出招！財政部調整豪宅門檻　交易稅負加重強大「房價衝擊」將至？專家曝建案銷售率低、供給過大這種情況導致價差高達162萬三重區透天厝火災奪81歲王婦性命鄰居目睹無助心情沉痛新北仁愛公園少年衝突遊戲口角衝突險爆發外送員穿「警用雨衣」外送？警將通知到案