當包租公爽賺8％報酬率？網看數字笑：數學老師都哭了

好房網News記者唐主桂／綜合報導 房地產一向被台灣人視為是最佳的投資標的之一，除了在房價漲多跌少的狀況下，未來可以賺到一筆可觀的價差，過程中也能將房屋出租，獲取額外的報酬，不過這筆帳究竟要怎麼樣算才對呢？ 臉書社團上就有人提問，表示自己看上了一間房子，總價750萬元，頭期款只要150萬元，每個月就能收取2萬元租金，在寬限期內每個月只需要還款1萬元，房仲在推薦時，跟他說由於每個月淨收入有1萬，乘上12個月，而成本只有150萬，所以投資報酬率高達8％，但這個數字卻讓他有些存疑。 租金的報酬率到底如何計算，影響到買家的購買意願。示意圖／好房網News資料庫照片 網友們見到這個數字，則紛紛搖頭，直言投資報酬率並不能這樣算，表示「寬限期過後就沒有投報率了」、「150萬只是頭一個月，一兩年後你的本金就不是150萬了。除非你選只還利息不還本金」、「毛利率＝租金－利息／頭期。只要租金高於利息都是賺錢的，但過了寬限期，你要把每個月要還的本金加入分母，成本增加」、「用房仲的算法，過了寬限期報酬率變負的」，也有人打趣的說「稅前沒有，稅後也沒有，只有睡著才有啦」、「數學老師都哭了」。 不過實際的報酬率究竟該怎麼算呢？有人表示還得扣除一些雜項開支、稅務、空窗期，此外裝修費用也是成本之一，分享自己所知道的銀行計算方式，由於租金有空窗期2萬打八折乘上12月，再除以總成本，以裝修成本50萬來算，該物件的年化報酬率大約在2.4％。 而報酬率要到多少才是一個值得投資的房子呢？理財專家林奇芬曾分享，可以用1.5％到2％的租金報酬率來計算房價底線，比如一間30坪的房子，25000元，則年租金為30萬元，以2％租金報酬率推算，合理房屋總價約1500萬元，若以1.5％來推算，則房價可落在2000萬元附近。 這樣的報酬率看似比投資股票低了許多，不過林奇芬認為落實到每個人財務管理上，很可能產生不同的結果，並從挑選能力、持有耐性和財務槓桿三個角度來評估，建議年輕人先從股票投資開始，累積購屋自備款，等到資產規模擴大時，再開始持有房地產。同時持有這二種資產，也具有風險分散效果，對長期資產累積都是正面的。 延伸閱讀→三重果菜市場「這原因」周邊房價大漲21％科技人受不了！到土城買房　隔一站總價差距數百萬這種情況導致價差高達162萬狗一下「東港黑鮪魚季」即日起開跑！快閃限定3-4週才過不到半年！「垃圾海」再度回歸大佳河濱公園星巴克18天連續抽「買1送1」！夏日狂歡優惠不容錯過