斬金流「土地標售建商不買單」　購地轉向「另類管道」

好房網News記者林和謙／台北報導 戴德梁行統計，今（2024）年第一季土地市場方面，交易量為637億元，為2022年度以來首次單季突破600億元大關，一掃連續兩年的低量陰霾。戴德梁行表示，土地交易量走過2019～2021的三年輝煌歲月，從2022年度起則連兩年呈懸崖式下跌，2023年度單季平均交易量甚至跌破300億元，今年開春首季的交易量透露出市場對於選擇性信用管制及《平均地權條例》修法的影響層面，已有相當程度的理解與因應，因此購地信心已恢復。 戴德梁行表示，第一季交易仍維持住商土地與工業土地8比2的格局，反映出開發商與製造業對於土地的穩定需求，在地價整體表現方面則仍處於平盤抗跌階段。 土地融資限制、18個月內要動工等相關措施，為過去兩年建商不積極買地的關鍵因素，因此北市芙蓉大樓這類帶著老舊建物的交易，成為建商現階段取得土地的另一管道。圖／googlemap 戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，今年第一季十大土地交易中，工業土地佔了三筆，分別位於彰濱工業區、內科舊宗段及龜山工業區，都屬於自用買盤，交易價格都符合當地交易行情，並未有創價表現。日前北市芙蓉大樓以131.25億元成交，表面看來是辦公大樓交易，但綜觀其建坪價的合理性，以及公告交易金額高於不動產估價師評估的特定價格來判斷，該交易應歸類於帶著都市更新獎勵因素的土地交易，若將都更容獎計入土地坪效，依該土地交易金額推估未來推案房價大約落在230萬/坪左右，以該土地所處的鑽石級地段及廣達860坪的產品可塑性，此房價頗符合市場行情。 戴德梁行分析，土地融資的限制，包含貸款成數限制在交易價格或鑑價的五成以下、18個月內要動工等相關配套的限制，正是導致過去兩年建商不積極買地的關鍵因素，這也為台中大慶13、14期重劃區標售並不熱絡做了最貼切的註解；也因此，北市芙蓉大樓這類帶著老舊建物的交易，就成為建商現階段取得土地的另一管道。 戴德梁行指出，建商順勢搭上青年安心成家貸款精進方案的列車，推案產品以小坪數為主流，透過縮小單戶坪數控制總價，在成本上漲的壓力下、達到維持單價甚至提高單價的目的，在土地坪效不變的情況下可換得更多銷售戶數，用以抵銷工料上漲的成本而能維持推案利潤，則可解讀當前土地市場的買賣雙方較易達成平盤價格共識而推升交易量的原因。 延伸閱讀→「強迫都更」沒1坪換1坪？　專家試算翻白眼：感到噁心、想吐全國交易前二！桃園「2區」房市猛　他曝關鍵優勢這種情況導致價差高達162萬「紅球計畫」十天吸引十多萬人次追球　帶認識臺南歷史街區夏日盛宴東浪嘉年華　韋禮安、徐佳瑩開唱飯店吹風機都愛同一國產品牌？網揭3大優點